Fonte | Superior Tribunal de Justiça - Sexta Feira, 13 de Agosto de 2010

Superior Tribunal de Justiça - STJ

RECURSO ESPECIAL Nº 877.980 - SC (2006/0180009-7)

RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE: APL INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA

ADVOGADO: HERCÍLIO EMERICH LENTZ E OUTRO(S)

RECORRIDO: ADALBERTO RODOLFO DA SILVA

ADVOGADO: ALICE ROSANA DA SILVA NEGRO VAZ

EMENTA

CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA A PREVER A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS SOMENTE AO TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE. ARRAS. OMISSÃO DO ACÓRDÃO ACERCA DA SUA NATUREZA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. SÚMULA 356/STF.

1. É abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer.

2. O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto. Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra na Súmula 356/STF.

3. Recurso especial improvido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo Filho, Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 03 de agosto de 2010(data do julgamento)

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

1. Adalberto Rodolfo da Silva Neto ajuizou em face de APL Incorporações e Construções Ltda ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização, alegando ter celebrado com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional a ser edificada em terreno descrito na inicial, em Florianópolis-SC. Afirma que pagou o sinal acertado, perfazendo o total de R$1.036,50 e trinta e hum prestações de R$345,50, cada. Ocorre que, até o ajuizamento da ação, a requerida não teria cumprido o prazo de entrega do imóvel, incluído o tempo previsto como de tolerância, razão por que o autor requereu a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos, corrigidos e com juros de mora, além da restituição em dobro das arras, a título de perdas e danos.

O Juízo de Direito da Vara Cível do Fórum Distrital do Estreito, Comarca da Capital/SC, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar rescindido o contrato, "devendo a restituição dos valores desembolsados pelo autor ser feita com juros e correção monetária, nos mesmos índices e critérios empregados quando do pagamento do imóvel, previstos contratualmente, contados a partir de cada desembolso, além da dobra das arras" (fl. 107, e-STJ).

O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, em grau de apelação, manteve a sentença combatida, nos termos da seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO - CLÁUSULA ABUSIVA QUE PREVÊ A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS SOMENTE APÓS A CONCLUSÃO DAS OBRAS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 51, IV E XV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DO PAGAMENTO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - APELANTE QUE DEU ENSEJO AO ATRASO DAS OBRAS - INADIMPLÊNCIA COMPROVADA - SENTENÇA CONFIRMADA - RECURSO DESPROVIDO. (fl. 175, e-STJ)

Sobreveio, assim, recurso especial apoiado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no qual se alega, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao art. 1.097 do Código Civil e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Insurge-se o recorrente contra a devolução em dobro das arras, bem como à forma e o tempo para restituição das parcelas pagas, ao argumento de poder fazê-lo somente após a conclusão da obra.

Contra-arrazoado (fls. 200/206, e-STJ), o especial foi admitido (fls. 218/219, e-STJ).

É o relatório.

EMENTA

CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA A PREVER A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS SOMENTE AO TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE. ARRAS. OMISSÃO DO ACÓRDÃO ACERCA DA SUA NATUREZA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. SÚMULA 356/STF.

1. É abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer.

2. O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto. Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra na Súmula 356/STF.

3. Recurso especial improvido.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

2. Cuida-se de saber se, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado diretamente com a Construtora/Incorporadora, as parcelas pagas devem ser restituídas de imediato, proclamando-se a nulidade da cláusula que determina a devolução somente ao término da obra.

3. É abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos.

Ademais, se acaso não concluída a obra, o consumidor preterido ficará ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou indevidamente. Nesse caso, o comportamento do fornecedor revela potestatividade, considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IX) quanto pelo Código Civil (art. 122) - por todos, NERY JÚNIOR, Nelson. In. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 9 ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, p. 598).

Nesse sentido, confira o precedente:

Consumidor. Recurso especial. Rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Incorporadora que se utiliza de sistema de 'auto-financiamento'. Devolução das parcelas pagas pelo promitente-comprador, já descontado o valor das arras, apenas após o término de toda a construção. Aplicação dos princípios consumeristas à relação jurídica. Irrelevância do veto ao § 1º do art. 53 do CDC.

Análise prévia do contrato-padrão pelo Ministério Público. Irrelevância.

(...)

- Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido.

(...)

(REsp 633793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005 p. 378)

_________________________

Do precedente citado, transcrevo parte dos judiciosos fundamentos expostos pela e. Relatora:

"Sobre o tema, afirma Nelson Nery Júnior que "O CDC enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas, dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51). Esse rol não é exaustivo, podendo o juiz, diante das circunstâncias do caso concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula, determinada cláusula contratual. Está para tanto autorizado pelo caput do art. 51 do CDC, que diz serem nulas, 'entre outras', as cláusulas que menciona. Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de encerramento, que dá possibilidade ao juiz de considerar abusiva a cláusula que 'esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor'. Em resumo, os casos de cláusulas abusivas são enunciados pelo art. 51 do CDC em numerus apertus e não em numerus clausus" ("Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do Anteprojeto". Rio de Janeiro: Forense Universitária, 7ª edição, 2001, pág. 463).

A manutenção da cláusula contratual em análise gerará enriquecimento indevido à recorrente. Conquanto tenha este por linha de defesa a necessidade de respeito ao auto-financiamento dos imóveis populares construídos, o fato é que tal disposição obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras de todo o conjunto habitacional, mas nada diz a respeito da possibilidade de revenda do mesmo imóvel a terceiro pela incorporadora, que passaria, assim, a obter um duplo financiamento para a construção com lastro na mesma unidade residencial.

Com a rescisão contratual, necessário é o retorno ao 'status quo ante' para as duas partes em iguais condições; não é possível autorizar-se que a incorporadora possa imediatamente dispor do imóvel sem reconhecer, quanto à fruição dos dinheiros empregados, o mesmo direito ao recorrido".

_________________________

4. É de se ressaltar que o acórdão colacionado como paradigma (REsp. 619.531/SC, TERCEIRA TURMA), muito embora trate da mesma incorporadora e da mesma cláusula contratual, não possui operância no caso ora examinado.

Isso porque restou firmado, no paradigma, que a restituição dos valores pagos poderia ocorrer na data contratualmente prevista para o término da obra, mas não na data em que efetivamente a obra foi concluída.

Tal entendimento - além de já ter sido revisto no âmbito daquele colegiado - não pode ser aplicado na hipótese dos autos, porquanto o contrato foi rescindido por culpa da incorporadora exatamente porque não concluiu o empreendimento objeto da promessa na data aprazada contratualmente. Nesse passo, mostra-se impensável a tese da recorrente haja vista lhe beneficiar pelo seu próprio inadimplemento.

Com efeito, mostra-se de rigor a aplicação da jurisprudência da Turma, segundo a qual "procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra" (REsp 745.079/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2007).

5. No que concerne à restituição em dobro das arras pagas pelo promitente comprador, também não prospera a insurgência.

É importante lembrar que, de regra, as arras são meramente confirmatórias, vale dizer, servientes apenas para assegurar a celebração do negócio jurídico, de sorte que, se da mesma espécie da prestação principal, transmudam-se em início de pagamento. As arras penitenciais, por outro lado, por assegurar o direito de arrependimento e por afastar, ordinariamente, qualquer outra forma de indenização, devem estar expressas no contrato. "Em caso tal" - afirmava o Código de 1916 em relação a essa espécie de arras -, "se o arrependido for o que as deu, perdê-las-á em proveito do outro; se o que as recebeu, restituí-las-á em dobro" (art. 1.095).

Nesse sentido, o precedente de relatoria do e. Ministro Cesar Asfor Rocha, no REsp. n.º 110.528/MG:

Contudo, mas desde que expressamente pactuado, as arras podem possibilitar aos contratantes a faculdade de se arrependerem, pelo que adquirem, assim, função penitencial.

Nessa hipótese, se o arrependimento foi de quem as deu, este perde-las-á em proveito do outro, que, por seu turno, as devolverá em dobro a quem as entregou, se sua for a iniciativa pelo desfazimento do negócio.

Assim, a função penitencial das arras decorre não da natureza dessas, que é meramente confirmatória, mas de cláusula nesse sentido inserta pelos contratantes no pacto celebrado.

O acórdão recorrido, por sua vez, lançou fundamentos alusivos a cláusulas contratuais, para manter a condenação ao pagamento dobrado das arras:

"Por fim, sem razão a apelante quanto ao argumento de que o apelado não faz juz (sic) à devolução em dobro em dobro das arras, quer pelo estipulado na cláusula vigésima oitava do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, ou ainda, pela aplicação do art. 1.097 do CC/1916.

Isto porque, em ambos fundamentos, a devolução das arras somente não seria possível diante do inadimplemento ocasionado por parte do comprador, porém, no caso dos autos foi a vendedora, ora apelante, que restou inadimplente com a entrega do imóvel em questão, conforme alhures delineado. Sendo, portanto, cabível sim a devolução das prefaladas arras conforme consignado pelo douto magistrado a quo" (fl. 180).

_________________________

Percebe-se, assim, que o acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto.

Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra na Súmula 356/STF.

4. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.

É como voto.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

Número Registro: 2006/0180009-7

PROCESSO ELETRÔNICO

REsp 877980 / SC

Números Origem: 20060053298 23000328610 82010012798

PAUTA: 03/08/2010

JULGADO: 03/08/2010

Relator

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. DURVAL TADEU GUIMARÃES

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

RECORRENTE: APL INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA

ADVOGADO: HERCÍLIO EMERICH LENTZ E OUTRO(S)

RECORRIDO: ADALBERTO RODOLFO DA SILVA

ADVOGADO: ALICE ROSANA DA SILVA NEGRO VAZ

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Raul Araújo Filho, Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 03 de agosto de 2010

TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

Secretária

Documento: 986922

Inteiro Teor do Acórdão

DJ: 12/08/2010

Minha foto

Advogado, Professor Universitário, Membro da Comissão de Direito Constitucional da OABGO, Pós-graduado em Direito Civil, Processo Civil pela UCAM,  Pós-graduado em Direito Tributário pela UNIDERP, ex-assessor jurídico do TJGO, ex-diretor jurídico do Procon-Goiânia.
 
Top